L’achat d’une propriété représente l’un des engagements financiers les plus importants que la plupart des Canadiens prendront au cours de leur vie. Les décisions qui contribuent à la réussite d’un achat commencent souvent plusieurs mois, voire plusieurs années, avant de présenter une offre. Pour un acheteur, la planification financière signifie regarder au-delà du prix d’achat. Il faut déterminer combien d’argent vous devrez avoir en main au départ, quel versement hypothécaire convient à votre budget et comment l’accession à la propriété influencera vos finances à long terme.

Cette préparation est également importante au moment de demander du financement. Les prêteurs hypothécaires évaluent notamment votre revenu, vos dettes existantes, vos antécédents de crédit, votre mise de fonds et votre capacité à assumer les coûts de logement prévus. En préparant ces aspects avant de présenter une demande, vous pouvez vous placer dans une meilleure position au moment d’obtenir une approbation hypothécaire.

L’objectif n’est pas simplement de déterminer le montant maximal du prêt hypothécaire auquel vous pourriez être admissible. Il s’agit plutôt de déterminer le niveau de dépenses liées à la propriété que vous pouvez réellement assumer tout en continuant à respecter vos autres priorités financières.

Qu’est-ce qu’un plan financier?

Comprendre ce qu’est concrètement un plan financier peut vous aider à mieux organiser et gérer votre parcours vers l’achat d’une propriété.

Dresser un portrait de votre situation financière

Un plan financier est un portrait structuré de votre situation financière actuelle, de vos objectifs et des étapes nécessaires pour les atteindre. Pour les futurs propriétaires, il devrait notamment tenir compte des éléments suivants :

  • Le revenu du ménage et sa stabilité
  • Les dépenses courantes
  • Les prêts et autres dettes en cours
  • L’épargne et les placements
  • L’épargne destinée à la mise de fonds
  • Les obligations de crédit
  • Le fonds d’urgence
  • Les objectifs financiers à court et à long terme

Une fois tous ces éléments considérés ensemble, vous pouvez commencer à évaluer l’achat d’une propriété dans le contexte de votre situation financière globale.

Par exemple, avoir un revenu suffisant pour effectuer un versement hypothécaire ne signifie pas nécessairement que ce versement convient à votre budget. Vous pourriez également épargner pour la retraite, payer des frais de garde, assumer les coûts liés à un véhicule ou vous préparer à d’autres dépenses importantes. Un bon plan financier tient compte de ces engagements avant d’établir un budget pour l’achat d’une propriété.

Planification financière personnelle pour les acheteurs d’une propriété

Une bonne planification financière personnelle commence par une compréhension claire de votre situation financière avant de choisir une propriété ou un prêt hypothécaire.

Évaluez votre santé financière

Passez en revue plusieurs mois de dépenses du ménage et comparez-les à votre revenu après impôt. Séparez les dépenses essentielles des dépenses discrétionnaires et identifiez les obligations financières qui se poursuivront après l’achat de votre propriété.

Portez une attention particulière aux éléments suivants :

  • Soldes de cartes de crédit et de marges de crédit
  • Paiements de prêts automobiles et personnels
  • Prêts étudiants
  • Montants consacrés à l’épargne chaque mois
  • Dépenses annuelles irrégulières, mais prévisibles

Cet exercice peut vous aider à déterminer quelle marge de manœuvre vous avez réellement pour assumer vos frais de logement.

Comprenez votre capacité financière avant de commencer vos recherches

Le calcul hypothécaire effectué par un prêteur et votre propre évaluation de ce que vous pouvez vous permettre ne répondent pas exactement au même objectif.

Votre budget personnel devrait tenir compte du versement hypothécaire, mais aussi des taxes foncières, des services publics, de l’assurance habitation, des frais de copropriété, s’il y a lieu, de l’entretien et des autres coûts liés à la propriété.

Obtenir une préapprobation hypothécaire peut vous aider à établir une fourchette de financement réaliste avant de commencer à présenter des offres. Une préapprobation ne constitue pas une approbation hypothécaire définitive, mais elle peut vous fournir une orientation précieuse pour établir votre budget de recherche.

Renforcez votre dossier de crédit et gérez vos dettes

Vos antécédents de crédit permettent aux prêteurs d’évaluer la façon dont vous avez géré vos emprunts dans le passé. Votre historique de paiements, vos soldes impayés et vos obligations de crédit existantes peuvent tous influencer votre demande de prêt hypothécaire.

Avant de faire une demande, vérifiez vos dossiers de crédit afin de repérer toute erreur, effectuez vos paiements à temps et évitez de contracter inutilement de nouvelles dettes. Réduire les paiements mensuels associés à vos dettes peut également améliorer votre situation globale aux fins de l’admissibilité hypothécaire.

Stratégies de planification financière pour acheter une propriété

De bonnes stratégies de planification financière peuvent vous aider à vous préparer non seulement à la mise de fonds, mais aussi à l’ensemble des coûts associés à l’accession à la propriété.

Établissez une stratégie pour votre mise de fonds

La mise de fonds minimale requise dépend notamment du prix d’achat de la propriété.

Selon les règles fédérales actuelles, une propriété admissible dont le prix est inférieur à 1,5 million de dollars peut être admissible à un prêt hypothécaire assuré avec une mise de fonds inférieure à 20 %. La mise de fonds minimale correspond à 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat et à 10 % sur la portion qui dépasse 500 000 $.

Plutôt que de simplement mettre de côté ce qu’il reste à la fin de chaque mois, envisagez d’établir un montant cible et un échéancier d’achat, puis de calculer combien vous devrez épargner chaque mois pour atteindre cet objectif.

Les acheteurs d’une première propriété admissibles peuvent également utiliser un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Vous obtenez 8 000 $ de droits de participation au cours de la première année où vous ouvrez un CELIAPP, et le plafond à vie des cotisations et des transferts est de 40 000 $. Les cotisations sont généralement déductibles d’impôt, tandis que les retraits admissibles peuvent être effectués à l’abri de l’impôt.

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet actuellement aux acheteurs admissibles de retirer jusqu’à 60 000 $ de leurs régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) afin d’acheter ou de construire une habitation admissible. Les acheteurs admissibles peuvent utiliser à la fois un retrait dans le cadre du RAP et un retrait admissible d’un CELIAPP pour l’achat de la même propriété.

Prévoyez plus que la mise de fonds dans votre budget

Votre mise de fonds n’est qu’une des dépenses initiales à prévoir. Selon la propriété et la province, les frais de clôture peuvent comprendre les frais juridiques ou de notaire, les droits de mutation immobilière, l’assurance titres, les ajustements liés à la propriété et d’autres dépenses associées à l’achat.

Conservez les sommes destinées à ces frais séparément de votre mise de fonds afin de ne pas avoir à puiser dans votre fonds d’urgence pour conclure la transaction.

Réduisez vos dettes de façon stratégique

Le remboursement de vos dettes avant l’achat d’une propriété peut offrir deux avantages : améliorer vos liquidités mensuelles et renforcer votre admissibilité hypothécaire.

Accordez une attention particulière aux dettes assorties de taux d’intérêt élevés ou de paiements mensuels importants. Évitez toutefois d’épuiser toutes vos économies uniquement pour éliminer vos dettes. Une stratégie équilibrée devrait également préserver les sommes nécessaires pour les frais de clôture et les situations imprévues.

Protégez votre fonds d’urgence

L’accession à la propriété entraîne des dépenses que les locataires n’ont pas toujours à assumer directement. Une fournaise peut tomber en panne, une toiture peut devoir être réparée et votre situation de revenu peut changer.

Essayez de devenir propriétaire tout en conservant une épargne d’urgence facilement accessible plutôt que d’utiliser chaque dollar disponible pour l’achat. Le montant approprié dépendra de vos dépenses ménagères, de la stabilité de votre revenu et des autres ressources financières auxquelles vous avez accès.

Comment la planification financière influence l’approbation hypothécaire

L’approbation hypothécaire ne repose pas uniquement sur le revenu. Une bonne préparation financière peut donc avoir une incidence importante sur vos options d’emprunt.

Comprenez les ratios d’amortissement de la dette

L’admissibilité à un prêt hypothécaire au Canada tient généralement compte de deux mesures : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD).

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) explique que le ratio ABD représente la part du revenu brut du ménage consacrée aux frais de logement, tandis que le ratio ATD tient également compte des autres obligations liées aux dettes. Pour les prêts hypothécaires assurés par la SCHL, les ratios maximaux sont généralement de 39 % pour l’ABD et de 44 % pour l’ATD, bien que l’ensemble de la demande hypothécaire ainsi que les exigences applicables du prêteur ou de l’assureur demeurent déterminants.

Réduire vos paiements de dettes récurrents avant d’acheter peut donc faire plus qu’améliorer votre budget mensuel. Cela peut également libérer une marge supplémentaire dans ces calculs d’admissibilité.

Planifiez en fonction du test de résistance hypothécaire

Pour les prêts hypothécaires non assurés auprès de prêteurs sous réglementation fédérale, le taux admissible minimal (TAM) actuel demeure le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de 2 points de pourcentage et 5,25 %.

Cela signifie que votre plan financier ne devrait pas reposer uniquement sur le versement hypothécaire associé au taux annoncé ou négocié. Comprendre les critères selon lesquels vous devrez vous qualifier et évaluer la façon dont votre budget réagirait à une hausse des coûts d’emprunt vous permet de bâtir une base financière plus solide pour votre achat.

Erreurs financières courantes chez les acheteurs d’une propriété

De nombreux problèmes liés à l’achat d’une propriété surviennent lorsque le plan financier accorde trop d’attention à l’acquisition elle-même et pas suffisamment à ce qui suivra.

1. Sous-estimer le coût réel de la propriété

Le versement hypothécaire ne représente qu’une partie des dépenses mensuelles. Les taxes, les assurances, les services publics, les réparations, l’entretien et les frais de copropriété peuvent modifier considérablement votre budget de logement. Intégrez ces dépenses à vos calculs avant de déterminer le prix d’achat qui vous semble confortable.

2. Ignorer la possibilité d’une variation des taux

Votre taux hypothécaire ne restera pas nécessairement le même indéfiniment. Au moment du renouvellement de votre prêt hypothécaire, les taux offerts pourraient être plus élevés ou plus bas que votre taux actuel.

Évaluer votre budget en fonction d’un versement futur plus élevé peut vous aider à déterminer si vous disposez d’une marge de manœuvre financière suffisante.

3. Utiliser toutes vos économies pour l’achat

Consacrer toutes vos économies à la mise de fonds et aux frais de clôture peut vous laisser peu de marge pour les réparations, les frais de déménagement ou une perte de revenu imprévue.

Une mise de fonds plus élevée peut présenter des avantages financiers, mais il est également important de conserver suffisamment de liquidités après la clôture.

Conseils de planification financière pour les acheteurs d’une première propriété

Les acheteurs d’une première propriété peuvent rendre le processus plus facile à gérer en transformant un objectif financier important en une série de décisions plus petites.

1. Établissez votre propre budget maximal

Ne considérez pas automatiquement le montant hypothécaire maximal auquel vous êtes admissible comme votre prix d’achat cible.

Réfléchissez au mode de vie que vous souhaitez maintenir après l’achat. Un prêt hypothécaire qui ne vous laisse aucune marge pour épargner, voyager, assumer des dépenses familiales ou faire face à des coûts imprévus peut créer une pression financière inutile, même si vous êtes techniquement admissible au financement.

2. Obtenez des conseils hypothécaires professionnels dès le départ

Vous n’avez pas besoin d’attendre d’avoir trouvé une propriété pour discuter de financement.

Un professionnel d’Alliance Hypothécaire peut vous aider à comprendre les options hypothécaires possibles, les critères d’admissibilité et les mesures que vous pourriez devoir prendre avant de présenter une demande. Amorcer cette discussion plus tôt peut vous donner davantage de temps pour réduire vos dettes, augmenter votre épargne ou ajuster votre prix d’achat cible avant que ces décisions deviennent urgentes.

Vous pouvez également consulter notre guide sur les exigences hypothécaires au Canada pendant votre préparation.

3. Utilisez la préapprobation comme outil de planification

Une préapprobation hypothécaire peut vous aider à cibler votre recherche de propriété et à obtenir une première indication de votre capacité d’emprunt potentielle.

Utilisez cette information conjointement avec votre plan financier personnel plutôt que de la considérer comme un substitut. Un budget d’achat solide tient compte à la fois du financement auquel vous pourriez avoir accès et du montant que vous pouvez confortablement assumer à long terme.

4. Pensez au-delà de la date de clôture

Votre plan devrait continuer à fonctionner une fois que vous êtes devenu propriétaire. Continuez à mettre de l’argent de côté pour les situations imprévues, les réparations futures et vos objectifs financiers à plus long terme. En intégrant ces priorités à votre budget dès le départ, vous pouvez rendre l’accession à la propriété plus viable financièrement.

Planifiez dès aujourd’hui pour acheter votre propriété avec plus de confiance

Une planification financière réfléchie peut faire la différence entre être admissible à l’achat d’une propriété et être réellement prêt à en assumer les responsabilités financières.

Avant de commencer à chercher la bonne propriété, prenez le temps de bien comprendre votre revenu, vos dettes, votre dossier de crédit, vos besoins en matière d’épargne et le coût total de la propriété. Une planification financière personnelle rigoureuse peut vous aider à établir un budget réaliste, à mieux vous préparer à l’approbation hypothécaire et à réduire le risque de subir une pression financière imprévue après la clôture.

Si l’achat d’une propriété fait partie de vos projets à court terme, communiquez avec un professionnel d’Alliance Hypothécaire tôt dans le processus. Comprendre votre situation de financement dès maintenant vous donne plus de temps pour apporter les ajustements nécessaires et agir avec confiance lorsque vous trouverez la bonne propriété.